房产热点 | 澳洲房产市场现状分析

    布里斯班房市悄然前行，大部分时候都没有登上全国各大媒体头条的待遇，哪怕越来越多新州购房者被这里的便宜房价吸引了。
    悉尼与布里斯班两个城市的住宅价格中位值差距高达85%，悉尼是90.9万元，布里斯班是49万元。

    三十年间，悉尼和布里斯班房屋的平均溢价之间的差距为55%，意味着目前的房价差距依然高于长期的平均水平。
过去20年间，这两个城市房屋平均溢价之间的差距是56%，过去10年间是41%。这样的价格差距使得离开新州的人很乐意迁移去昆州，特别是在悉尼房价突飞猛涨之后。

    每个季度从新州迁移至昆州的人数平均约为1.2万人。1989年，昆州迎来移民高峰期，每个季度约有1.8万人从新州涌入，2002年也是高峰期。1989年和2002年，这两个城市的住房成本差距也很大。在1989年的迁移高峰期，悉尼的房价比布里斯班的高104%，2001年高107%。
    根据过去的趋势总结，随着悉尼房市从目前的峰值开始放缓，布里斯班可以为房价加快速度上扬做准备。

澳洲房产现状分析
环境分析
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    相对于中国楼市调控的扑朔迷离，澳洲拥有最稳定的房产投资环境。从大环境方面来看，首先澳洲拥有最优越的自然条件和福利待遇。清新的空气，完善的社会制度和稳定的政治体系让澳洲远离纷争，并历年来都被世界评选为最适宜人类居住的国家之一。

    根据RESIDEX的统计数据，澳洲的房产价格在过去30年平均每10年为一个增长周期，这意味着房产价格在每7-8年会增长一倍。并且平均每年5-7%的租金回报轻松以租养息，房价和房租双线持续增长收入。
    澳洲有着雄厚的教育资源和科研水平。优良的师资力量让很大一部分中国家庭选择留学澳洲，因此海外留学生众多。这奠定了租房市场的部分需求。

    此外，澳洲作为移民国家，移民类别众多，相较于英美等国家，移民门槛较低，生活更为舒适，因此吸引了大批海外精英在此定居。据数据显示，澳洲每年新进移民平均约15万人口，大大超出房屋供给量。可以说教育和移民奠定了房屋市场的需求，让投资澳洲多了一重保障。

相关信息透明度高

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    澳洲地产业位列世界第一信息高度透明化，建筑成本以及房价基本完全透明受控，利润率有明确的法定范围。通过相应机构网站还可以查到开发商和楼盘的详细数据，包括周边的居民教育程度，年龄分层，职业结构等等，可以作为理性分析的依据。

    此外，澳洲房价是由多方参与制定，会经过银行和其他专业评估机构的公开量化，且政府部门对当地区域房价有长期的统计分析，整个房价和利润基本是完全透明的。

规范的房屋操作市场

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    澳洲政府严格规范了从事地产行业人员的资质审批，包括律师、代理人、经纪人等。从事地产活动的专业人员必须具有一定的学历，相应的实践经历，且考试合格颁发资质证书，经注册登记后才能执业，行业非常规范。无论是买房卖房，还是租房管理，澳洲都有最完善的体系保护房产持有人。对于海外买家来说，清晰透明的操作市场保证了投资的安全性，买家无需自己操心，完全可以做到足不出户投资海外，即省心又放心。

严格控制建造量

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    澳洲房产的空置率低按照国际通行惯例，房屋空置率在5%---10%之间为合理区，此时供求平衡，有利于国民经济的健康发展；而空置率在10%---20%之间为危险区，要采取一定措施，如果空置率在20%以上为严重积压区。而澳洲每年的房屋空置率基本维持在3%以下，远远低于世界平均值。

    据政府统计，澳洲人口平均每周增长3800人，每年移民配额在20万左右，预计到2031年，澳洲住房需求量将比供应量高出66.3万套。

永久产权优势

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    澳洲绝大部分土地为私有制，业主拥有土地的永久产权和继承权，无遗产税。而且是全世界为数不多的没有房产税的发达国家之一，有效降低长期持有的成本。

首付低，资产组合灵活

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    澳洲非常吸引海外投资者的一点就是购买房产的首付低，资产组合灵活，投资风险小，金融杠杆充足。10%的低首付让绝大多数人都可负担起。相比于股票，基金等，房产是最为稳定的投资项目，并且澳洲的10%首付是存于信托账户中，受政府监管，还有利息可以拿，完全无风险。 

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